ভূমি রেজিষ্ট্রেশন আইন

ভূমি রেজিষ্ট্রেশন আইন ।

জমি ক্রয়-বিক্রয়ে রেজিষ্ট্রেশন একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। আইনে কোন  কোন দলিল অবশ্যই রেজিষ্ট্রেশন করতে হবে সে ব্যাপারে পরিষ্কারভাবে বলা আছে। অবশ্যই রেজিষ্টিযোগ্য দলিলের  ক্ষেত্রে রেজিষ্টি না হলে ঐ দলিল নিয়ে কোন আদান-প্রদান প্রমাণিত হয় না। সাধারণভাবে যে সমস্ত দলিল অবশ্যই রেজিষ্ট্রি করা । প্রয়োজন তার মধ্যে রয়েছেঃ    

 ১. মূল্য নির্বিশেষে সব ধরণের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে সাফ কবলা দলিল; ২. হেবা দলিল/দানপত্র; ৩. বন্ধকী দলিল; ৪. উত্তরাধিকার সূত্রে অর্জিত সম্পত্তির বাটোয়ারা দলিল; ৫. বায়না চুক্তির দলিল; ৬. এওয়াজ বদল দলিল; ৭. আমোক্তারনামা । ৮. উইল। যতদিনের মধ্যে দলিল রেজিস্ট্রি করতে হয়

যে তারিখে দলিল সম্পাদিত হয় সে তারিখ হতে পরবর্তী চার (৪) মাসের মধ্যে ঐ দলিল রেজিস্ট্রি করার জন্য রেজিস্ট্রিকারী অফিসারের নিকট দাখিল করতে হবে। চার মাস অতিক্রান্ত হয়ে গেলে দলিল রেজিস্ট্রি করার জন্য গ্রহণ করা হয় না। তবে কারণ দেখিয়ে বিলম্ব মার্জনার জন্য সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে দরখাস্ত করা যেতে পারে। সাব-রেজিস্ট্রার দরখাস্ত রেজিস্ট্রারের নিকট পাঠাবেন। নির্ধারিত সময়ের পর পরবর্তী তিন মাসের মধ্যে দরখাস্ত করা হলে রেজিস্ট্রার রেজিস্ট্রেশন ফি এর দশগুণ । পর্যন্ত জরিমানা করে উক্ত দলিল রেজিস্ট্রারের আদেশ দিতে পারেন । রেজিস্ট্রেশন আইনের ৪৭ ধারা অনুসারে কোন দলিল রেজিস্ট্রি না হলে সে সময় হতে কার্যকর হতো, দলিল রেজিস্ট্রি হলেও ঐ একই সময় হতে কার্যকর হবে । অর্থাৎ দলিল সম্পাদনের তারিখ হতেই উহা কার্যকর হবে, রেজিস্ট্রিকরণের সময় থেকে নয়। স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের বায়নাপত্র লিখিত ও রেজিষ্ট্রি হতে হবে এবং ওই বায়না। সম্পাদনের ৩০ দিনের মধ্যে তা রেজিষ্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হবে এবং দলিলাদি রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত বিধানাবলী ওই বায়না রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে না। তবে  দান, প্রি-এম্পশনসহ কিছু ক্ষেত্রে ভিন্নতা আছে।। জমি ক্রয়ের

পূর্ববর্তী ও পরবর্তী সময়ে একজন ক্রেতার করণীয়

 ১. ক্রেতার প্রাথমিক করণীয়। দস্তাবেজের কপি, খতিয়ানের কপি, জমির তফসিল ইত্যাদি ভালভাবে পরীক্ষা করতে হবে;

• স্থানীয় ভূমি অফিসে গিয়ে যাচাই করে দেখতে হবে;

• জমিটি বিক্রেতার দখলে আছে কি না;খাজনা পরিশোধ করছে কি না।

• কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানে অর্থাৎ ব্যাংক বীমা অফিস থেকে ঋণ নেওয়া আছে কি না। বায়না রেজিস্ট্রি করতে হবে;

 • পূর্ব দলিলপত্র অনুযায়ী সরজমিনে জমির পরিমাণের সঠিকতা যাচাই করতে হবে;

 • জমির মালিকানার সূত্র, জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত হলে সর্বশেষ জরিপ,অর্থাৎ এস.এ. জরিপের খতিয়ানে জমিটির মালিকের নাম, খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকলে যার আছে তার উত্তরাধিকারী হিসেবে বিক্রেতা কি সূত্রে সম্পত্তি পেয়েছেন এবং তা যথার্থ কি না;

• বিক্রেতা নিজ নামে প্রাপ্ত সম্পত্তিতে নামজারী করেছেন কি না;

• বিক্রেতা খরিদ সূত্রে মালিক হয়ে থাকলে উক্ত সম্পত্তি বৈধ উপায়ে দলিলপত্রের মাধ্যমে পূর্বের মালিকের কাছ থেকে কিনেছেন কি না;

• সম্পত্তিটি খাস, অর্পিত কিংবা পরিত্যক্ত সম্পত্তির আওতাভূক্ত কি না সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর কার্যালয়ে গিয়ে তা পরীক্ষা করা;

• সম্পত্তিতে কারো অগ্রক্রয়াধিকার আছে কিনা, সম্পত্তি নিয়ে আদালতের কোন মামলা আছে কিনা;

১. রেজিস্ট্রেশন

 উপরের বিষয়গুলো পরীক্ষা করে যদি প্রমাণ হয় যে, জমিটি ক্রয় করার যোগ্য হবে। বিক্রেতার সাথে দলিল সম্পাদন করতে হবে এবং দলিল সম্পাদনের ৩ মাসের। মধ্যে তা রেজিস্ট্রি করতে হবে। রেজিস্ট্রি বিহীন দলিলের কোন মূল্য নেই। দলিল। করার সময় অবশ্যই লক্ষ্য রাখতে হবে যেন, যে সকল দাগ হতে জমি কেনা হচ্ছে। কেবলমাত্র সে সকল দাগ দলিলে উল্লেখ থাকবে। জমির দাগ ও খতিয়ান নম্বর। সঠিক লেখা হয়েছে কিনা তা দেখা।

২. দখল

জমি রেজিস্ট্রি হওয়ার পূর্বে কিংবা রেজিস্ট্রি হওয়ার সাথে সাথে জমির দখল বুঝে নিতে হবে। দখল ছাড়া কেবলমাত্র দলিলে ভূমি স্বত্ত্ব সৃষ্টি হয় না। দখল গ্রহণের পর জমির সুস্পষ্ট সীমানা চিহ্নিত করতে হবে। উল্লেখ্য যে, শহরের জমির ক্ষেত্রে প্রয়ােজনে পত্রিকাতে বিজ্ঞপ্তি দিতে হবে, সাইন বাের্ড দখল নিয়ে জমির অবস্থান ও পরিমাণ সঠিক আছে কিনা তার জন্য মাপঝােক করতে হবে।

৩. মিউটেশন

জমি কেনার পরপরই পূর্বের মালিকের নাম পরিবর্তন করে নিজের নাম সংযুক্ত করার জন্য সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবরে মিউটেশনের দরখাস্ত করতে হবে।

জমি বিক্রয়ের সময় বিক্রেতার করণীয়। ১) জমি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে ক্রেতার যেমন দায়িত্ব থাকে নিজ উদ্যোগে জমি সংক্রান্ত বিষয়াদি ভালভাবে জেনে জমি ক্রয় করা, তেমনি বিক্রেতার নৈতিক দায়িত্ব থাকে,

২) সম্পত্তি বা তাতে তার স্বত্বের কোন ত্রুটি থাকলে তা প্রকাশ করা; ৩) সম্পত্তিতে তার স্বত্ব সম্পর্কিত যে সব দলিল তার দখলে আছে ক্রেতাকে তা | দিয়ে সহায়তা করা;

৪) সরজমিনে জমি দখল ক্রেতাকে বুঝিয়ে দেয়া।

জমি রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া। কোন অফিসে দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে। ১) যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের ভৌগােলিক এলাকায় দলিলে বর্ণিত সম্পত্তি অবস্থিত সেই সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রির জন্য আবেদন দাখিল করতে হয়। যে ক্ষেত্রে দলিলভূক্ত সম্পত্তি বিভিন্ন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের আওতায় থাকে, তখন যে কোন একটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রি করা যাবে।

২) দলিলের সাথে সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির একটি অংশও সাব-রেজিস্ট্রারের এখতিয়ারে থাকলে উক্ত দলিল রেজিস্ট্রি করার ক্ষেত্রে সাব-রেজিস্ট্রারের কোন ক্ষমতা। নাই; তবুও তিনি উহা রেজিস্ট্রি করলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে ।

জমির রেজিস্ট্রেশন ফি । শহরের জমি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি।

ক্রম	বিবরণ	টাকার পরিমান
১.	ষ্ট্যাম্প শুল্ক (কোড নং-১/১১০১/১৩১১)	৩%
	রেজিস্ট্রেশন ফিস (কোড নং-১/২১৬১/০০০০/১৮২৬)	২%
	স্থানীয় সরকার কর	২%
	উৎস কর (১/১১৪১/০০০০/০১১১)	২%
	মোট	৯%

গ্রামের বা ইউনিয়নের জমি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে ক্রম, বিবরণ

১	ষ্ট্যাম্প শুল্ক (কোড নং-১/১১০১/০০২০/১৩১১)	৩%
২	রেজিস্ট্রেশন ফিস (কোড নং-১/২১৬১/০০০০/১৮২৬)	২%
৩	স্থানীয় সরকার কর	২%
	মোট	৭%
স্থাবর সম্পত্তির মূল্য ১ লক্ষ টাকার উর্দ্ধে হলে ১%। উৎস কর (১/১১৪১/০০০০/০১১১) যোগ হবে		১%

ভূমির মিউটেশন/নামজারী/জমাখারিজ

মিউটেশন/নামজারী/নামখারিজ বলতে নতুন মালিকের নামে জমি রেকর্ড করে। খতিয়ান খোলাকে বোঝায় । অর্থাৎ পূর্বের মালিকের নাম বাদ দিয়ে নতুন মালিকের নামে জমি রেকর্ড করাকে নামজারি/নামখারিজ বলে। কোন ব্যক্তি ভূমি মালিকানা অর্জন করলে তার নামে খাজনা/কর দেয়ার সুবিধার্থে রেকর্ড সংশোধন করে আপটু- ডেট করতে হয়। দুটি জরিপের (সিএস হতে সংশোধনী জরিপ অথবা একটি সংশোধনী জরিপ হতে । আর একটি সংশোধনী জরিপ) মধ্যবর্তী  সময়ে ভূমির মালিকানায় যে পরিবর্তন হয়, নামজারীর মাধ্যমে তা সংশোধন করা হয় ।

যেসব কারণে মিউটেশন করতে হয়

১) মালিকের মৃত্যুতে তার ওয়ারিশগণ জমির মালিক হলে;

২) জমি বিক্রি, দান, ওয়াকফ রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে করলে ক্রেতা/গ্রহীতা জমির মালিক হলে;

৩) খাসজমি বন্দোবস্ত দেয়া হলে বা বিধিমতো বিক্রি করলে বন্দোবস্তী

প্রাপক/ক্রেতা ঐ খাসজমির মালিক হলে;

৪) সরকার কারো সম্পত্তি অধিগ্রহণ (একোয়ার) বা ক্রয় করলে সরকার ঐ সম্পত্তির মালিক হলে;

৫) নিলাম বিক্রি হলে নিলামক্রেতা জমির মালিক হলে;

৬) কোন ব্যক্তির সিলিং উর্ধ্ব জমি থাকলে সরকার ঐ অতিরিক্ত জমির মালিক হলে;

মিউটেশন বা নামজারি করার প্রক্রিয়া। স্ব স্ব উপজেলার সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর দরখাস্ত করে মিউটেশন করতে হয় । দরখাস্তের সাথে যে সমস্ত কাগজ পত্র সংযুক্ত করতে হয় তা নিম্নে দেয়া। হলো

১) ক্রয় দলিল/দানপত্র দলিল/ওয়ারিশ সার্টিফিকেট এর সত্যায়িত কপি। ২) পীঠ দলিল (যদি থাকে) বা বায়া দলিল।

৩) সি.এস. আর.এস, এস.এ. পর্চা । ৪) বি.এস./হাল পর্চার সত্যায়িত কপি । ৫) এযাবৎ প্রদত্ত খাজনার রশিদ। ৬) ২০/- টাকার কোর্ট ফি জমা ।

বিলম্বে মিউটেশন করা বা মিউটেশন না করার ফলাফল।

১) সম্পত্তি হস্তান্তর/বিক্রি করা যায় না; ২) নিজ নামে খাজনা/ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা যায় না; ৩) বকেয়া কর আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট কেইস হতে পারে; ৪) সঠিকভাবে ভূমি সংক্রান্ত বিবরণ পাওয়া যায় না; | ৫) ভূমি সংক্রান্ত মামলা মোকদ্দমা বৃদ্ধি পায় । ৬) ভূমির পূর্ণাঙ্গ মালিকানা দাবি করা যায় না।

ভূমির মিউটেশন ফি। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৩০/৬/২০১৫ তারিখের  ৩১.০০.০০০০.০৪২.০৪.০১৯.০৮৫৯৮ নং পরিপত্রমূলে নামজারির

ফিসমূহ নিম্নরূপ:

ক্রম	বর্ণনা।	টাকার পরিমাণ
	আবেদনের জন্য কোর্ট ফি।	২০.০০ (বিশ) টাকা
	নোটিশ জারি ফি	৫০.০০ (পঞ্চাশ) টাকা
	রেকর্ড সংশোধন বা হালকরণ ফি।	১০০০.০০ (এক হাজার) টাকা।
	প্রতি কপি মিউটেশন খতিয়ান সরবরাহ বাবদ	১০০.০০ (এক শত) টাকা।
	সর্বমোট	১১৭০.০০ (এক হাজার সত্তর) টা

 আবেদন নিষ্পত্তির সময়সীমা

মহানগরের ক্ষেত্রে ৪৫ (পঁয়তাল্লিশ) কার্যদিবস এবং অন্যান্য ক্ষেত্রে ৩০ (ত্রিশ) কার্যদিবস।।

আবেদন নিষ্পত্তি প্রক্রিয়া।

১) আবেদনের ক্রমানুসারে আবেদন নিষ্পত্তি হবে;

 ২) শুনানী গ্রহণকালে দাখিলকৃত কাগজপত্রের মূল কপি সংগে আনতে হবে (মূল কপি আবেদনের সাথে জমা দেওয়ার প্রয়োজন নেই)

৩) মহানগরের ক্ষেত্রে ৪৫ (পঁয়তাল্লিশ) কার্যদিবস এবং অন্যান্য ক্ষেত্রে ৩০ (ত্রিশ) কার্যদিবস। ৪) নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ইউনিয়ন/সার্কেল ভূমি অফিসে দখল/প্রয়োজনীয় মালিকানা রেকর্ডপত্র দেখাতে হবে।

 ৫) প্রয়োজনীয় সহযোগিতা ও যেকোন অভিযোগের ক্ষেত্রে সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর সাথে যোগাযোগ করতে হবে।

৬) সরকারী স্বার্থ জড়িত না থাকলে সবশেষ নামজারির ভিত্তিতেই নামজারি হবে। সেক্ষেত্রে নামজারিকৃত সর্বশেষ খতিয়ান ছাড়া অন্য কোনকাগজপত্রের প্রয়োজন হবে না । ৭) ফর্মের জন্য কোন ফি প্রয়োজন হবে না, ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইট (www.minland.gov.bd) থেকে ফরম ডাউনলোড করে ব্যবহার করা যাবে।।

 ৮) sms-এর মাধ্যমে শুনানীর তারিখ বা তথ্য জানতে চাইলে প্রতি sms-এর জন্য ২/- টাকা অতিরিক্ত প্রদান করতে হবে।

সিকস্তি ও পয়োস্তি

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ প্রণয়নের পূর্ব পর্যন্ত সিকস্তি ও পয়স্তি জমির নিয়ন্ত্রণ ও অধিকারের বিষয়টি Alluvion Dilluvion Regulation, ১৮২৫ এবং Bengal Alluvion Act, 1920 দ্বারা পরিচালিত হতো । এই আইনগুলো ১৯৫০ সালের  আইনের ৮৬ এবং ৮৭ ধারায় সংযুক্ত করা হয়েছে। ১৯৫০ থেকে ১৯৯৪ সাল পর্যন্ত বিভিন্ন সময়ে সিকস্তি ও পয়োস্তি আইনে ব্যাপক পরিবর্তন করা হয় । সিকস্তি বলতে কি বুঝায়ঃ সিকস্তির শাব্দিক অর্থ ভাঙ্গা। যদি কোন জমি/ভূমি ভেঙ্গে নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যায় তবে তাকে সিকস্তি বলা হয়। পয়োস্তি বলতে কি বুঝায়। পয়েস্তি অর্থ সংযুক্ত বা একত্রিকরণ। কোন জমি সাগর বা নদীর গতিপথের। পরিবর্তনের কারনে কিংবা নদীর পানি সরে যাওয়ায় জেগে উঠলে অথবা নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়া জমি আবার ভেসে উঠলে তাকে পয়োস্তি বলা হয়।